Incepand de saptamana urmatoare, mai precis din 25 august, va intra in vigoare Codul amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor. 

Actul legislativ este probabil cel mai important act normativ din domeniul constructiilor din ultimele doua decenii, coreland intr-un singur act normativ legislatia principala din domeniul autorizarii lucrarilor de constructii si legislatia privind amenajarea teritoriului si urbanismului.

Noul Cod promite sa puna capat unor conflicte legislative, vine cu clarificari de aplicare fata de legislatia anterioara si introduce institutii noi. Din perspectiva tehnicii legislative, Codul are o structura solida si incorporeaza intregul proces de amenajare a teritoriului, procedura de autorizare si receptie, precum si elemente importante privind calitatea in constructii. 

Asa cum era de asteptat, adoptarea noului Cod a fost intampinata cu entuziasmul rezervat doar pentru marile reforme. Pentru prima data dupa decenii de modificari succesive si peticiri legislative, Romania a ales sa inlocuiasca intregul edificiu normativ construit in jurul Legii nr. 50/1991 si al Legii nr. 350/2001 cu un cod unic, menit sa simplifice, digitalizeze si accelereze procesele de planificare urbana si autorizare a constructiilor.

Intr-un comunicat recent de presa al Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Administratiei se arata ca ”Prin noile reglementari, am pus bazele unei reforme care schimba modul in care privim dezvoltarea localitatilor. […] Avem nevoie de infrastructura, mobilitate, spatii verzi si servicii publice care sa creasca in acelasi ritm cu localitatile unde traim”. La nivel declarativ, atat din expunerea de motive, cat si din mesajele guvernantilor, promisiunea este seducatoare: mai putina birocratie, termene mai scurte, proceduri digitalizate, responsabilitati clarificate si o mai mare predictibilitate pentru investitori si cetateni. 

Iluzia apare insa in momentul in care asumam ca simpla schimbare a legii va rezolva problemele cetateanului, care sunt mai degraba de natura institutionala si administrativa.

Sa privim mai atent situatia legislatiei pe care Codul promite sa o inlocuiasca. De la data adoptarii si pana in prezent, Legea 50/1991, privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, a suferit peste 80 de modificari legislative, dintre care 28 de modificari numai din 2020 pana in prezent. Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismului sta putin mai bine, cu 38 de modificari de la adoptare, dintre care doar 12 modificari din 2021 pana acum. Legislatia in constructii a fost de-a lungul vremii, corectata, modificata, innoita, schimbata si republicata in repetate randuri. Ori,  unul dintre dezideratele de baza ale mediului de afaceri si ale cetateanului este insasi stabilitatea legislativa si predictibilitatea. Ramane de vazut daca noul Cod va trece proba timpului sau daca, asa cum s-a intamplat adesea in trecut, va fi urmat de o noua serie de prorogari, ajustari si modificari succesive.

O alta problema tine de modul in care noul Cod va fi aplicat in practica. Romania nu a suferit pana acum de lipsa normelor legale, ci de dificultatea aplicarii lor. Textul legislativ este rezultatul unui proces de elaborare care s-a intins pe mai bine de cinci ani, tezele prealabile fiind aprobate inca din martie 2021. Legiuitorul si-a acordat timpul necesar pentru a construi, rafina si consolida aceasta reforma. Cu atat mai surprinzator este contrastul dintre perioada indelungata dedicata redactarii Codului si timpul extrem de redus acordat celor chemati sa il puna in aplicare. Legea nr. 169/2026 pentru aprobarea Codului a fost publicata in Monitorul Oficial la 10 august 2026, iar cea mai mare parte a dispozitiilor sale intra in vigoare la doar 15 zile de la publicare. Este greu de imaginat cum mii de functionari publici, arhitecti-sefi, specialisti din administratie si practicieni din domeniu vor putea sa se familiarizeze cu noile concepte, proceduri si responsabilitati in numai cateva zile. Riscul este ca viteza intrarii in vigoare sa transforme o reforma menita sa aduca predictibilitate intr-o noua sursa de incertitudine si blocaj, cel putin in primele luni de aplicare. Mai mult, reducerea termenelor de emitere a unui act administrativ nu inseamna automat ca administratia va fi si capabila sa-l respecte. 

In ceea ce priveste digitalizarea prevazuta de cod, aceasta nu inseamna implementarea imediata si fara dificultati a unei infrastructuri digitale functionale, a personalului instruit sau a interoperabilitatii intre institutii. 

Codul promite operationalizarea Ghiseului unic national, cu implementare etapizata pe o perioada de 5 ani de la data publicarii Codului. Prin comparatie, aplicatia ghiseul.ro a fost infiintata in 2011, cu aceleasi sperante de reducere a birocratiei si de a face cetatenilor viata mai usoara. Trecand prin mai multe etape de dezvoltare, la mai bine 15 ani de la infiintare, platforma este in continuare nefunctionala pentru 650 de primarii. Luand exemplul unei platforme cu utilitate cvasi universala pentru cetateni, suntem circumspecti cu privire la adoptarea integrala a platformelor promise de noul cod in termenul de 5 ani. 

Nu in ultimul rand, aplicarea Codului va depinde in mod esential de actualizarea legislatiei secundare. Actul normativ prevede ca, in termen de 120 de zile de la publicarea sa in Monitorul Oficial, toate autoritatile si entitatile emitente de avize, acorduri si autorizatii in proceduri de urbanism sau de autorizatie a constructiilor trebuie sa isi adapteze normele si procedurile la noul cadru legislativ. Termenul este ambitios. Pentru a intelege provocarea, este suficient sa amintim cazul Legii nr. 246/2020, care a introdus obligatia obtinerii unui certificat privind calitatea solului si prevedea adoptarea normelor metodologice in termen de 12 luni. La sase ani distanta, normele nu au fost inca aprobate, iar obligatia legala ramane imposibil de aplicat in practica. Nu este imposibil ca termenul de 120 de zile sa fie respectat, insa este cel putin dificil ca pana la sfarsitul anului intreaga legislatie secundara sa fie armonizata si operationala.

In pofida tuturor neajunsurilor mentionate mai sus si a multor altora nementionate, ar fi gresit sa privim noul Cod exclusiv prin prisma dificultatilor pe care le ridica. Dincolo de provocarile inerente oricarei reforme de asemenea amploare, Codul reprezinta un pas important inainte si un efort real de sistematizare a unui domeniu care, timp de decenii, a fost marcat de fragmentare legislativa si modificari mai mult sau mai putin utile. Codul nu va rezolva peste noapte toate problemele urbanismului si constructiilor si nici nu poate compensa, prin el insusi, deficientele administrative acumulate in timp. Poate insa aduce acel grad de ordine, coerenta si structura de care domeniul avea nevoie de multa vreme. Daca va fi insotit de o implementare riguroasa, de legislatie secundara functionala si de institutii capabile sa ii aplice principiile, noul Cod are sansa de a deveni mai mult decat o simpla reforma legislativa: poate deveni fundamentul unei culturi administrative mai predictibile si mai eficiente. 

Autor: Georgiana Balan (foto), Coordonator al Practicii de Drept Imobiliar, D&B David si Baias, societatea de avocatura corespondenta PwC in Romania