In contextul unor constrangeri bugetare, Guvernul Romaniei a decis majorarea cotei de TVA de la 9% la 21% incepand cu 1 august 2025 pentru livrarile de locuinte noi, masura cu impact direct asupra sectorului imobiliar. Din perspectiva fiscala, aceasta modificare urmareste cresterea veniturilor la bugetul de stat, insa la nivel economic si social poate avea consecinte negative atat pentru populatie, cat si pentru dezvoltatorii imobiliari.

In prezent, livrarea de locuinte noi cu o suprafata pana la 120mp si o valoare de maxim 600.000 lei (exclusiv TVA) realizate catre persoane fizice beneficiaza de cota redusa de TVA de 9%, daca sunt indeplinite conditiile si formalitatile prevazute in Codul Fiscal. Aceasta facilitate fiscala a fost esentiala pentru sprijinirea accesului la locuinta. 

In urma modificarilor cuprinse in pachetul fiscal asupra caruia Guvernul si-a asumat raspunderea in Parlament in data de 7 iulie 2025, aceasta cota redusa este practic eliminata, urmand sa beneficieze de cota redusa de TVA doar livrarile de imobile destinate a fi utilizate drept camine de batrani si de pensionari, precum si case de copii, centre de recuperare si reabilitare pentru minori cu handicap. Astfel, pentru toate celelalte tranzactii din sectorul imobiliar se va aplica cota standard de TVA de 21%, ceea ce reprezinta in practica o majorare a TVA-ului de 13% pentru cumparatorii persoane fizice. 

Majorarea TVA genereaza un impact important asupra pretului locuintelor achizitionate prin programul Noua Casa sprijinit de Guvern. De la lansarea acestuia in anul 2009, pana la finele lunii decembrie 2024, FNGCIMM a acordat un numar de 334.048 garantii, in valoare totala de 31,6 miliarde lei, care au sustinut credite in valoare de peste 64 miliarde lei. Aceasta crestere a taxei influenteaza direct pretul final suportat de persoanele fizice, in special tinerii beneficiari ai programului, avand in vedere ca plafonul de finantare ramane neschimbat, iar majorarea TVA reduce valoarea eligibila a locuintelor accesibile prin acest program.

Conform regulilor actuale, pentru locuintele noi pana la 70.000 euro, avansul este de doar 5%, iar pentru cele intre 70.000 si 140.000 euro, avansul este de 15%. Dar TVA-ul crescut va reduce semnificativ numarul locuintelor care mai pot fi cumparate in aceste limite.

Totusi ce solutii exista in acest moment?
Proiectul de lege prevede o perioada tranzitorie in regim de derogare care permite aplicarea cotei reduse de TVA de 9% pentru locuintele noi cu suprafata pana in 120 mp si plafonul de 600.000 lei astfel:

• Exista contracte incheiate si se plateste avans de minim 20% pana la 31 iulie 2025;
• Imobilul poate fi locuit ca atare pana la data de 31 iulie 2026;
• Cumparatorul nu a mai achizitionat o locuinta cu TVA redusa dupa 1 ianuarie 2023.

Prin urmare, atat cumparatorii, cat si dezvoltatorii pot initia negocieri pentru incheierea unor antecontracte cu TVA redusa care sa asigure mentinerea cotei reduse de 9% TVA. Acest demers trebuie abordat cu atentie, tinand cont de limitarile legislative propuse de Guvern si impunand o analiza individuala pentru fiecare situatie in parte.

In concluzie, cresterea TVA in domeniul imobiliar nu este o simpla ajustare fiscala, ci o decizie cu efecte majore pentru toti actorii implicati. Printr-o actiune prompta si bine documentata, atat cumparatorii cat si dezvoltatorii ar putea evita pierderi semnificative si beneficia de oportunitatea de a beneficia de cota redusa de TVA de 9%.

Autori: Adina Vizoli, Partener PwC Romania
Emilia Necula, Senior Manager PwC Romania