Notarii au obligatia, potrivit unei prevederi recent introduse in Codul Fiscal, sa declare semestrial autoritatii fiscale teritoriale toate tranzactiile de proprietati imobiliare, chiar si pe cele sub pragul impozabil de 450.000 de lei, efectuate de persoanele fizice din patrimoniul personal. In acest fel, autoritatile fiscale vor avea instrumentele necesare pentru a verifica tranzactiile si a le recalifica in activitati independente, acolo unde situatia o impune. Ceea ce se va traduce prin impozite mai mari platite de cei in culpa, la care se vor adauga dobanzi si penalitati de intarziere. Cine sunt principalii vizati?

In 2021, cererea de proprietati rezidentiale a fost in crestere (cu 31% fata de 2020), conform datelor comunicate de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara. Nu ar trebui, deci, sa ne mire interesul in crestere al autoritatilor fiscale pentru identificarea acelor situatii care pot conduce la fraudarea sistemului de impozitare, prin evitarea platii unui impozit datorat ca urmare a desfasurarii unei activitati economice (acele persoane fizice care efectueaza tranzactii repetate, in urma carora obtin profit). Diferenta de impozit este majora – 0 sau 3% din venitul impozabil stabilit dupa scaderea din valoarea tranzactiei a sumei neimpozabile de 450.000 lei, pentru tranzactiile efectuate de persoanele fizice din patrimoniul personal, comparativ cu un impozit pe venit de 10%, calculat prin diferenta dintre valorile de instrainare, costul de achizitie si cheltuielile deductibile luate in calcul.

Astfel, daca pana la modificarile aduse Codului Fiscal, la sfarsit de ianuarie 2022, notarii publici aveau obligatia sa depuna semestrial la organul fiscal teritorial doar o declaratie informativa privind transferurile de proprietati imobiliare din patrimoniul personal peste pragul neimpozabil de 450.000 de lei supuse impozitului pe venit, acum notarii trebuie sa declare toate tranzactiile, deci si cele efectuate sub acest prag. Ori, introducerea acestei notificari va conduce la o identificare clara si mult mai rapida a unor situatii de potentiala frauda. Daca citim cu atentie nota de fundamentare ce a stat la baza modificarilor, doua sunt categoriile vizate in mod cert de autoritati.

Prima ar fi cea a persoanelor fizice care nu au inregistrat in cartea funciara proprietatile imobiliare detinute ca parte din patrimoniul afacerii si au platit impozit pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal. De ce sunt acestia vizati? Raspunsul este simplu si destul de clar: in astfel de situatii acestia au platit impozit pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, in conditiile in care, avand in vedere activitatea desfasurata, ar fi trebuit sa plateasca impozitul pe venitul din activitati independente.

Cea de-a doua categorie vizata de stat este cea a contribuabililor care ar trebui sa plateasca impozitul pe venitul din activitati independente, dar il platesc ca persoane fizice obisnuite. Cu alte cuvinte, aici, autoritatile arata inspre cei care ar trebui sa trateze transferurile repetate de proprietate, din care fac profit, ca parte a unei activitati economice si care, de fapt, nu sunt inregistrati in acest sens.

Cum este afectat bugetul de stat? Raspunsul este unul simplu – prin diminuarea sumelor cuvenite drept impozit. Sa luam exemplul unei persoane fizice care cumpara un imobil la un cost de 55.000 EUR si il instraineaza la valoarea de 70.000 EUR. Avand in vedere pragul neimpozabil de 450.000 lei (aprox. 92.000 EUR), persoana fizica nu datoreaza impozit asupra venitului obtinut in urma instrainarii imobilului. Sa presupunem ca aceasta persoana face acest lucru in mod repetat si nu declara ca, in fapt, desfasoara o activitate economica. Astfel, mai cumpara un imobil la un cost de 60.000 EUR, instrainandu-l ulterior la valoarea de 85.000 EUR si inca unul la un cost de 75.000 EUR, pe care il va vinde ulterior pentru 90.000 EUR. Pentru ca se afla sub plafon, persoana nu va datora impozit pe venit pentru niciunul dintre imobilele instrainate.

In schimb, daca aceste venituri ar fi raportate la nivelul unei persoane fizice autorizate, recunoscand caracterul economic al activitatii desfasurate si considerand aceleasi preturi de achizitie / instrainare ale imobilelor si cheltuieli deductibile in valoare de aprox. 10.000 EUR, aceasta va datora impozit pe venit pe diferenta dintre valorile de instrainare, costul de achizitie si cheltuielile deductibile luate in calcul (si, atentie: documente justificative pentru astfel de costuri deductibile sunt absolut necesare).  In plus, daca acestia obtin venituri peste un anumit plafon anual (avand in vedere valoarea scazuta a acestuia in comparatie cu veniturile obtinute din tranzactii imobiliare, indraznim sa afirmam ca plafonul este atins in marea majoritate a cazurilor), datoreaza si contributia de asigurari sociale de sanatate si cea la pensie.

Odata cu noile modificari legislative si cu sporirea preocuparilor organelor fiscale de a creste gradul de colectare a taxelor si impozitelor - inclusiv in ceea ce priveste persoanele fizice - aspectele de mai sus nu trebuie ignorate. In special in contextul modificarii nivelului de detaliu al schimbului obligatoriu de informatii cu ANAF – ce determina in mod evident si cresterea posibilitatii efective a organului fiscal de a realiza analize detaliate cu privire la tranzactiile si activitatile desfasurate inclusiv de persoanele fizice – este de asteptat ca, la randul sau, numarul de controale fiscale in aceasta sfera sa creasca. Iar daca in trecut riscul concret de inspectie fiscala la adresa persoanelor fizice era poate mai scazut, din considerente ce tineau atat de cadrul procedural rigid, cat si de lipsa de personal la nivelul organelor fiscale, in prezent situatia nu mai poate fi privita in aceeasi paradigma. Din contra, modificarile legislative ce au permis inspectia fiscala „la distanta”, dublate de cresterea nivelului informatiilor relevante ce ajung pe masa organului fiscal, trebuie sa fie serios luate in considerare drept un factor de natura sa creasca, poate chiar simtitor, riscul unor inspectii fiscale in sfera operatiunilor si a contribuabililor indicati mai sus.

In plus, este de mentionat si faptul ca, in cazul unui control, persoanele fizice care au incadrat eronat tranzactia trebuie sa acopere impozitul calculat de catre organul fiscal pentru activitati independente, la care se adauga penalitati si dobanzi de intarziere (de luat in calcul si contributiile sociale, daca va fi aplicabil, impreuna cu penalitatile si dobanzile aferente). Mai mult, exista riscul ca in cazul recalcularii impozitului pentru activitatii independente, autoritatile sa nu considere cheltuielile realizate de catre contribuabil ca si cheltuieli deductibile in scopul desfasurarii activitatii in lipsa inregistrarii anterioare a acestuia ca persoana fizica autorizata (chiar daca acestea sunt dovedite prin documente justificative), ceea ce ar conduce la o crestere semnificativa a impozitului de plata.

Cum, de aici inainte, orice activitate desfasurata de persoanele fizice cu scop economic va fi mult mai usor de identificat, am indemna contribuabilii vizati sa ia in considerare toate aspectele mentionate, pentru a se asigura ca se conformeaza fiscal.

In plus, am reaminti dezvoltatorilor imobiliari persoane fizice ca, pentru inca trei luni, pot apela la amnistia fiscala pentru tranzactiile imobiliare pe care le efectueaza. Fie ca discutam despre contribuabili deja inregistrati fiscal, ori contribuabili care ar trebui, conform celor de mai sus, sa se inregistreze, amnistia permite declararea si conformarea voluntara inclusiv pentru perioade anterioare, cu beneficiul deja cunoscut al anularii tuturor accesoriilor pentru obligatii fiscale principale datorate anterior momentului 31 martie 2020. Ramane, insa, de vazut cum vor fi primite aceste schimbari de catre persoanele direct vizate si daca vom asista la o crestere a gradului de conformare voluntara, in special in contextul amnistiei fiscale in derulare.  

Autori: Cristina Cristea, Senior Manager, Impozit pe venit si contributii sociale, EY Romania
Calin Stan, Avocat, Senior Managing Associate, Bancila, Diaconu si Asociatii SPRL